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梁江焕

案情回顾

王某2017年购买了一套商品房，每逢下大雨，主卧室阳台都会发生跑水现象。特别是去年夏季的一场大雨，雨水直接冲进主卧室和客厅，将房间内的钢琴和羊绒地毯泡坏。大规模跑水发生后，物业公司开始真正重视并彻查跑水原因，最终发现是由于内置于阳台的排水管道不通，物业公司随后加装了排水口，此后再未发生跑水现象。但由于之前多次跑水已经使王某的财产遭受损失，王某与物业又因赔偿问题未达成一致意见，王某遂将物业公司诉至法院。物业公司辩称，没有证据证明王某之前的损失与阳台排水管道不畅有关，管道不畅是长期积累导致。且该处排水管道属于共用部位，虽然属于物业公司管理范围，但该排水管道系统经过了验收，且事后已在阳台加装了排水口，物业已尽到维护管理义务，因此不应承担责任。法院审理后判决物业公司对王某的损失承担责任。

法律提示

民法典第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务方，应对小区内发生冒水、反流的地漏所属公用排水管道负有维修、养护义务。本案中，王某居住的房屋自2017年就已经因降雨多次出现跑水情况，2022年又因突降暴雨导致财物受损，从物业公司后续维修情况来看，仅在涉案房屋阳台加装一个排水口即可解决极端天气情况下的排水问题，如物业公司能尽早采取上述维修改造措施便能避免王某损失的发生，因此法院认定物业公司未尽到物业服务合同义务，应承担相应的违约责任。

夏季极端天气较多，物业公司作为小区的管理者，应该具有高度的服务和责任意识，在强降雨等极端天气来临前，应制定预案，着重对排水系统、楼宇外墙等部位开展巡查，排除积水险情和安全隐患，并及时对发现的问题采取必要的措施，避免造成业主财产损失。（作者单位：北京市房山区人民法院）